Rotneshagen boligprosjekt i Nittedal tar form
Nittedal har fått to nye, spreke boligbygg sentralt plassert like ved togstasjonen. Hvis alt går etter planen, kommer det 235 boliger i Rotneshagen.
I den bratte skråningen nedenfor Nittedal togstasjon på Rotnes har eiendomsutvikler Oxer Eiendom reist to arkitekttegnede trekledde boligblokker som virkelig bringer urban modernitet til boligmarkedet i tettstedet.
Leder for virksomhetsutvikling og prosjekt Hans Petter Semlitsch i Oxer Eiendom, sier til Byggeindustrien at de med Rotneshagen ønsker å skape et boligtilbud ulikt noe som finnes i Nittedal fra før av.
– Nærheten til togstasjonen var veldig viktig; vi ønsker å bygge ut rundt knutepunktet. Vi har også ønsket å bygge med en arkitektur som er litt mer spennende enn det man gjerne ser ellers i Nittedal, og selv synes vi byggene er mer spenstige enn konkurrerende prosjekter i samme område, sier Semlitsch.
Selv om prosjektet er ment å skille seg ut, har byggherre vært opptatt av å skape et prosjekt som også passer godt inn i landskapet.
– Det er mye topografi på tomten, og vi har utviklet et konsept som tilpasses terrenget. Det har blant annet vært viktig med trefasader på alle byggene, forteller Semlitsch.
Første fase
Arkitekt Fredrik Kogeide i Helen og Hard mener boligkonseptet er et fint tilskudd til Nittedal.
– Dette prosjektet er fase én i en større plan hvor vi tar utgangspunkt i eksisterende topografi og plasserer blokker og rekkehus på eksisterende platåer i terrenget. Byggene trappes ned i landskapet, og det gir solrike balkonger. Balkongkonseptet i Rotneshagen gir en ekstra tydelig signatur på bygget, sier Kogeide.
Entreprenør Alliero har hatt totalentreprisen på de første byggene i Rotneshagen, og prosjektleder Alexander September sier til Byggeindustrien at prosjektet har gått bra, til tross for krevende tider med både pandemi og krigsrelaterte leveranseutfordringer.
– Tidsskjema ble litt stramt mot slutten, og i begynnelsen av prosjektet var Covid en utfordring, men alt i alt har det gått veldig bra, sier han.
Fjellstøtt
Alliero startet opp i oktober 2020 med riving. Fra før av stod to eneboliger på tomten, hvorav et laftet hus. Dette har en lokal aktør demontert og flyttet slik at det kan settes opp igjen et annet sted.
På grunn av utfordringer med salg ble byggestart satt på vent noen måneder etter rivingen, men i mars 2021 kunne Alliero starte opp grunnarbeidet på den bratte tomten.
– Vi etablerte et stort platå på kjellerplan med plasstøpte fundamenter og støpte pilarer for ringmuren. Prefabrikkerte kjellervegger er levert av Contiga, og så har vi gyset fast ringmuren med strekkstag til fjellet, forteller September.
Store deler av kjelleretasjen er direktefundamentert til fjell, men noe står også på en blanding av pilarer og stålkjernepeler der hvor fjellet skråner nedover i dalen.
Betong, stål og tre
Byggene er oppført med prefabrikkerte betongvegger i første etasje, og bærekonstruksjon av stål med hulldekker i etasjeskillene oppover i bygget. Trappe- og heissjakter er bygget med prefabrikkerte betongelementer, og klimaveggene i bygget er utført i trevirke og kledd med senvokst furu som er varmebehandlet og bearbeidet på fabrikk, og som er levert av Woodify.
– Det er ment at trefasadene skal eldes over tid og være delvis vedlikeholdsfrie, forteller September.
Prosjektlederen bekrefter at de har lagt inn en ekstra innsats i kvaliteter på utførelsen på Rotneshagen.
– Byggteknisk forskrift ligger til grunn, og vi regner med at energimerkingen blir B og C, men det er veldig gode planløsninger, fantastisk utsikt og romslige balkonger og terrasser i dette prosjektet. Det er lagt inn litt ekstra i kvalitetene i leilighetene, og det har vært ekstra krav til finishen på prosjektet, sier han.
Byggherre har også valgt å etablere en felles smørebod i første etasje som et fellesgode for
beboerne i de to første Rotneshagen-byggene.
September forteller at beboerne som allerede har flyttet inn i de nye byggene, også har lagt merke til de ekstra kvalitetene i prosjektet.
– Kjøperne er meget fornøyde med kvaliteten i leilighetene, og spesielt med flis og maling. Vi har hatt mange flinke underentreprenører på Rotneshagen, men jeg vil gjerne trekke frem SH Bygg som har stått for flisleggingen, og RK Bygg som har utført malerjobben, sier prosjektlederen, og legger til at han også vil takke alle andre samarbeidspartnere på prosjektet.
Åpner portalen
På det meste har det vært rundt 50 arbeidere i sving samtidig på prosjektet. For å trygge skoleveien for barna på Rotnes har prosjektet hatt transportstopp for all tungtrafikk i tidsintervaller rundt skolestart og -slutt.
– I perioder har også Bane Nor lånt en del av byggetomten for å utvide jernbanespor og bygge støttemurer for jernbanen. Men logistikken har blitt løst bra, sier September.
Under koronapandemien har mellom fem og seks arbeidere fått påvist smitte, men prosjektet har ikke vært nødt til å stenge ned på noe tidspunkt. Prosjektet har hatt totalt én fraværsskade, etter at en arbeider fikk et kutt i fingeren.
– Vi har også hatt 100 prosent sorteringsgrad på avfall. Det er noe vi er veldig stolte av, forteller September.
Totalt 45 leiligheter er overlevert i første byggetrinn i Rotneshagen. Hans Petter Semlitsch i Oxer Eiendom forteller at planen er klar for nesten 200 ytterligere leiligheter i det nye nabolaget.
– Vi holder på med en rammesøknad for en ny avløpsledning nå, og den håper vi å ha på plass før jul. Da vil kommunen gi godkjenning til neste byggetrinn. De to første byggene som nå er overlevert, vil da fungere som selve portalen inn til Rotneshagen, forteller han.
Journalist.
Nyansettelser hos Oxer Eiendom
Oxer Eiendom er inne i en veldig spennende utviklingsfase og styrker staben med hele 5 nyansettelser innenfor prosjektutvikling, utleie, drift og økonomi.
Vi har en solid utleieportefølje, 2.000 boliger under utvikling, stor tomtebank, spennende destinasjonsprosjekt på Økern, og mange aktive eierinteresser i ulike selskap. Oxer Eiendom er et solid selskap i vekst som er godt rigget for fremtiden.
Steffen Holm er ansatt som ny Finans- og Økonomisjef. Han kommer fra rollen som Client Executive i Nordea Bank, avd. Drammen, hvor han har vært i 12 år. Steffen har Master i finans fra Macquarie University i Sydney.
Håkon Demmo er ansatt som Business Controller. Han kommer fra EY Norge som Manager, hvor han har vært ansatt siden 2016. Håkon har Master i Finans og Regnskap/Revisjon.
Stian Trebekk er ansatt som Driftssjef. Han har lang og bred erfaring innenfor drift av eiendom, og har prosjektledelse fra Universitet i Sørøst-Norge. Stian kommer fra Ren-Vakt AS, hvor han jobbet både på eiersiden og som Daglig Leder.
Eirik Mølbach-Thellefsen Stray er ansatt som Utleieansvarlig. Han kommer fra Møller Eiendom som Eiendomsforvalter. Eirik har Bachelor i Økonomi og Ledelse fra BI, og Master i Eiendomsutvikling fra Norges miljø- og biovitenskapelig universitet i Ås.
David Andersen er ansatt som Prosjektleder. Han har jobbet i BORI Utbygging (Boligbyggelag) siden han gikk ut fra skolen i 2018. David har Bachelor i Økonomi og Administrasjon fra Universitet i Agder, og Master i Eiendomsutvikling fra Norges miljø- og biovitenskapelig universitetet i Ås.
«Vi er veldig fornøyde med å kunne ønske disse yngre kreftene velkomne til Oxer Eiendom. Med deres erfaring og kompetanse vil vår organisasjon strykes ytterligere, spesielt innenfor bærekraft og digitalisering som er to av våre viktige fokusområder», sier adm. Direktør Erling Langeland.
Oxer Eiendom er en av Norges større aktører innen utvikling, utleie og forvaltning av fast næringseiendom. Selskapet eier og forvalter egne næringseiendommer på ca. 160.000 kvm i området fra Økern i Oslo, via Asker til Drammen, Ytre Enebakk og Stokke. Tillegg har vi ca. 250.000 kvm bolig og næring for utvikling. Oxer Eiendom har sin opprinnelse fra 1945 gjennom entreprenørselskapet Ole K. Karlsen /OKK entreprenør. Selskapet eies av Ellen Raaholt med familie.
For ytterligere informasjon:
Erling Langeland
Adm. Direktør
M +47 951 91 633
@ el@oxer.no
